【开盘快报】鑫苑国际新城/路劲国际城/华南城中园/正商智慧城/亚新美好艺境开盘详情解析
据CRIC房价测评统计，（8.18-8.20）鑫苑国际新城/路劲国际城/华南城中园/正商智慧城/亚新美好艺境5个项目开盘；
详情解析如下：
一：管城区/鑫苑国际新城
项目地址：管城区紫荆山南路与南三环交汇处向北200米路东
开盘时间：2017年8月18日（周五）
推案体量：719套
开盘概述：
本次开盘推出的是二期高层1#、2#、4#、7#、9#部分房源共719套，建面85-130㎡三房、135-146㎡四房，成交均价13800元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化率100%，去化效果优秀。
开盘户型：
本次推出产品主要针对刚需、刚改客户，产品面积85-146㎡，范围较广，客户可选性多。
分析师点评：
销售分析：推出高层房源共计719套，开盘30分钟清盘，去化效果优秀。原因主要是项目位置优越，位于地铁口且配套成熟；鑫苑是品牌开发商，深耕多年客户比较信赖；认筹时间长，客户认筹量充足。
客户分析：以郑州市刚需、刚改客户为主，年龄在25-40岁之间，多为管城区、二七区的地缘性客户。
产品分析：本次开盘推出的719套房源中，产品面积85-146㎡，范围较广。85㎡、90㎡、110㎡三房占比最多，户型设计紧凑，满足刚需性客户；126-146㎡三房、四房户型设计方正，满足改善类客户的需求。
价格分析：成交均价13800元/㎡，其中85-110㎡均价13600-13900元/㎡，126-146㎡均价13900-14100元/㎡，大面积户型均价高于小面积户型均价200-500元/㎡ 。相对于上次开盘均价13500元/㎡，上涨300元/㎡，呈稳步上扬态势；该片区周边竞品项目均价约13500元/㎡，略低于本项目，但本项目规划和户型设计在区域内具有较大优势，所以客户对价位接受度较高。
二：中牟县/路劲国际城
项目地址：中牟县商都大道人文路交叉口东北角
开盘时间：2017年8月19日（周六）
推案体量：248套
开盘概述：
本次开盘推出是35#，89㎡、125㎡三房共248套高层房源，成交均价9800元/㎡， 截止开盘结束，销控显示去化239套，去化率96%，去化效果优秀。
开盘户型：
本次推出产品主要针对刚需和功能性改善客户，户型设计方正，紧凑实用，客户认可度较高。
分析师点评：
销售分析：整体去化96%，去化效果优秀。原因主要是路劲品牌效应较好，前两次开盘全部售罄，客户反响好；开盘定价合理，产品性价比高，客户比较认可。
客户分析：以功能性改善和刚需客户为主，客户来源包涵中牟县地缘性客户及郑东新区及金水区等市区外溢客户，且以中牟县地缘性客户为主，年龄在25-40岁之间。
产品分析：本次开盘推出的248套房源中，89㎡小三房户型，针对刚需客户；125㎡为功能性改善房，满足功能改善客户需求。尽管户型较为单一，客户可选择性少，但户型整体设计方正，紧凑实用，可利用率高，客户较为认可。
价格分析：高层成交均价9800元/㎡，高层单价低于周边同类产品的单价2000元左右；本次开盘较前两次开盘价格上调约300元/㎡，毛坯交付和不包含车位，定价较合理，客户接受度高。
三：南龙湖/华南城中园
项目地址：新郑市龙湖镇双湖大道与创新路交汇处
开盘时间：2017年8月20日（周日）
推案体量：778套
开盘概述：
项目首开推出组团一3#5#6#12#四栋超高层，共计778套房源，成交均价8400元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率100%。
开盘户型：
本次推出房源均为三房，包含88㎡小三房，113、117㎡大三房，为刚需和首次改善产品。
分析师点评：
销售分析：开盘当天推出一期四栋超高层房源，共计778套，采用微信选房形式，去化率达到100%，开盘效果极好。由于项目为首次开盘，优惠力度大，加上前期蓄客时间长，客户量充足，保障此次销售结果。
客户分析：客户年龄集中在30-55岁之间，以刚需自住为主要购房目的。客户来源以地缘类客户为主，约有70%来自华南城商户和业主，约20%为当地居民，还有少部分为郑州市区刚需外溢客户。
产品分析：项目紧邻主干道，在地铁城郊线1.5公里辐射范围内，出行交通便利，周边各种资源配套较为齐全。此次项目首开推出房源全为三房户型，小三房88㎡占比较大，符合客户置业需求，受客户认可度较高。
价格分析：此次开盘价格8280-8680元/㎡，低于周边同等竞品价格400-700元/㎡，价格优势明显。另外，价格在开盘前三天便释放出来，极大地促进了客户对产品的忠诚度，一定程度上保证了项目首开销售结果。
四：南龙湖/正商智慧城
项目地址：新郑市绕城高速以北、十八里河以东、郑新快速路西
开盘时间：2017年8月19日（周六）
推案体量：120套
开盘概述：
本次开盘是正商智慧城三期高层31#，共计120套房源，成交均价10000元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率78%。
开盘户型：
本次推出产品为三期一栋高层，房源较少，面积有89㎡、109㎡、134㎡三房，其中小三房89㎡占比较大，刚需产品为主力。
现场流程：
分析师点评：
销售分析：开盘当天推出三期高层31#，房源共计120套，截止选房结束，销控显示去化93套，去化率78%，整体去化较好。由于受7月份落户政策影响，本次开盘蓄客中符合购房条件者增多，销售结果较为理想。
客户分析：客户年龄分布在25-50岁之间，以功能性刚需、自住客户为主，对89㎡的小三房认可度最高。客户来源以朋介为主，尤其是来自对正商品牌认可度较高的老业主介绍。项目的规划、区位以及品牌对客户的吸引力较大。
产品分析：本次开盘推出的高层户型均为市场主流户型，其中89㎡的刚需小三房，总价低，功能结构又能满足居住需求，客户认可度最高，而面积较大134㎡的改善型三房去化约40%，客户认可度较低。
价格分析：此次开盘高层成交价格浮动于9600-10500元/㎡，与本项目上次开盘价格持平，与周边竞品价格相当，售价在客户预期范围之内，价格优势不明显。另外，不同户型之间价格差异较大，89㎡小三房均价在10200元/㎡，134㎡大三房均价为9600元/㎡，但从销售结果来看，大面积户型去化率较低，客户更倾向于小户型产品。
五：中牟县/亚新美好艺境
项目地址：中牟县中央大道屏华路交叉口东北角
开盘时间：2017年8月20日（周日）
推案体量：240套
开盘概述：
本次开盘推出是11#、13#小高层共84套；16#高层共120套；4#洋房共36套。高层一次性成交均价9500-11100元/㎡，按揭成交均价12000-13000元/㎡、洋房一次性12000-17000元/㎡，按揭13000-18000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化率96%，去化效果较好。
开盘户型：
本次推出小高层、高层、洋房产品，主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，面积区间大，户型多元化，满足客户不同需求。
分析师点评：
销售分析：整体去化率96%，去化效果较好，高层去化率100%，洋房去化率81%。原因主要是开盘价低于周边项目市场价；前期蓄客期长，积累客户量大；老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大；绿博组团生态环境优越，拥有着3000亩、金四万亩的郑汴中央湿地公园，对客户来说这将成为不可复制的片区优势。
客户分析：客户来源主要为郑东新区和金水区，年龄段主要为25-40岁，手里有大量的现金存款，大部分客户为郑州市区中高收入群体，还有一部分客户是绿博白沙片区拆迁户。
产品分析：本次开盘推出是11#、13#小高层共84套；16#高层共120套房源；4#洋房共36套。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，满足客户不同需求，客户认可度非常高。
价格分析：高层一次性成交均价9500-11100元/㎡，按揭成交均价12000-13000元/㎡、洋房一次性12000-17000元/㎡，按揭13000-18000元/㎡，较上次开盘上涨200元/㎡。高层成品房与周边项目毛坯房市场价持平，价格优势明显，洋房维持市场价。
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